Im österreichischen und deutschem Mietrecht wird der Umgang mit Schimmelbefall ähnlich behandelt. Wenn Schimmel in der Wohnung auftritt, gibt es bestimmte Rechte und Pflichten sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.
Schimmel als Mangel der Mietsache
Schimmelbefall wird grundsätzlich als Mangel der Mietwohnung betrachtet, wenn er die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung beeinträchtigt. Ein Mangel liegt vor, wenn der Schimmel zu gesundheitlichen Risiken führt oder die Wohnung unbewohnbar macht.
Schimmelursachen
- Bauliche Mängel: Wenn der Schimmel durch bauliche Mängel (z. B. undichte Wände, mangelhafte Dämmung oder Feuchtigkeit im Gebäude) verursacht wird, ist der Vermieter verpflichtet, den Mangel zu beheben.
- Falsches Lüften und Heizen: Wenn der Mieter durch unsachgemäßes Verhalten (z. B. unzureichendes Lüften oder Heizen) den Schimmel verursacht, hat er grundsätzlich keinen Anspruch auf Mietminderung.
Mietminderung bei Schimmel
Der Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Wohnung aufgrund eines Mangels, wie etwa Schimmel, nicht in vollem Umfang nutzbar ist. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß des Schimmels ab und davon, wie stark der Schimmel die Wohnqualität beeinträchtigt. Eine Mietminderung ist in der Regel dann gerechtfertigt, wenn der Schimmelbefall eine erhebliche Beeinträchtigung darstellt, wie etwa bei gesundheitlichen Risiken oder bei einer unzumutbaren Geruchsbelästigung.
Mögliche Mietminderungen
- Leichte Beeinträchtigung: Bei geringfügigem Schimmelbefall, der keine Gesundheitsgefahr darstellt, kann eine Mietminderung von 10 bis 20 % in Betracht kommen.
- Erheblicher Schimmelbefall: Bei stärkerem Schimmelbefall, der die Wohnung unbewohnbar macht oder Gesundheitsrisiken birgt, kann die Mietminderung bis zu 50 % oder mehr betragen.
Im Extremfall, wenn die Wohnung aufgrund des Schimmels unbewohnbar wird, kann der Mieter auch die Miete ganz einstellen (100 % Mietminderung).
Pflichten des Vermieters
Der Vermieter ist verpflichtet, dafür zu sorgen, dass die Wohnung in einem Zustand bleibt, der keine gesundheitlichen Gefahren birgt und die Wohnqualität nicht beeinträchtigt wird. Kommt es zu Schimmel aufgrund baulicher Mängel, muss der Vermieter den Mangel unverzüglich beheben.
- Beseitigungspflicht: Wenn der Schimmel durch bauliche Mängel verursacht wurde, muss der Vermieter diesen beheben. Dazu gehört etwa das Abdichten von Rissen oder das Beheben von Feuchtigkeitsproblemen im Gebäude.
- Verantwortung für bauliche Mängel: Der Vermieter muss für die Beseitigung der baulichen Mängel sorgen, die den Schimmel verursachen. Versäumt er dies, kann der Mieter Mietminderung verlangen.
Pflichten des Mieters
Der Mieter ist verpflichtet, die Wohnung richtig zu lüften und zu heizen, um Schimmelbildung zu vermeiden. Wenn Schimmel aufgrund von falschem Verhalten des Mieters (z. B. zu wenig Lüften, nicht ausreichendes Heizen) entsteht, hat der Mieter keinen Anspruch auf Mietminderung. Der Mieter sollte auch den Schimmelbefall sofort dem Vermieter melden, um eine fristgerechte Beseitigung zu ermöglichen. Die Meldung sollte in schriftlicher Form erfolgen (z.B. per Einschreiben). Wenn der Schimmel durch falsches Lüften und Heizen des Mieters entstanden ist, muss dieser den Schimmel selbst entfernen lassen und auch die Kosten dafür tragen.
Rechte des Mieters bei Nichtbehebung des Schimmels
Wenn der Vermieter den Schimmelbefall trotz Meldung und Fristsetzung nicht beseitigt, kann der Mieter verschiedene Maßnahmen ergreifen:
- Mietminderung: Der Mieter kann eine Mietminderung geltend machen, wobei die Höhe je nach Ausmaß des Schimmels variiert.
- Selbstvornahme: In bestimmten Fällen kann der Mieter auch selbst Maßnahmen ergreifen, um den Mangel zu beheben und die Kosten dem Vermieter in Rechnung stellen.
Fazit:
Der Vermieter ist grundsätzlich für die Behebung von Schimmel verantwortlich, wenn dieser durch bauliche Mängel verursacht wird. Der Mieter hat das Recht auf Mietminderung, wenn der Schimmel die Wohnqualität beeinträchtigt. Beide Parteien müssen sich an bestimmte Pflichten halten: Der Mieter muss die Wohnung richtig lüften und heizen, während der Vermieter für die Beseitigung baulicher Mängel sorgt. Eine rechtzeitige Meldung des Schimmels ist für den Mieter wichtig, um seine Rechte auf Mietminderung geltend zu machen.